千年商都广州是一座机遇之城，高楼林立之间，筑起经济跃升的潜力空间。近年来，广州持续提升低效楼宇利用率，破解闲置空间盘活难点、堵点，探索出一批典型项目案例，为低效楼宇更新提升提供了推广经验。
据广州市住房和城乡建设局统计，全市中心城区超四成高层商办楼宇建成时间在30年以上，楼宇更新亟待解决。去年底，《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见（征求意见稿）》发布，意在对存在安全隐患、设施设备老旧、功能业态落后、能效低下的商办楼宇实施更新提升，降低楼宇空置率。
广州市楼宇更新提升内容包括：局部拆建、建筑外立面整饰、修缮排危、公共空间或环境整治、完善配套设施和消防设备、内部重新装修、空间格局优化以及使用功能调整等，鼓励低效楼宇更新完善内部配套设施，进而带动商圈生态和整体环境提升，增强楼宇活力和吸引力，打造一批低效楼宇更新示范项目。
量身定制，一批标杆项目成效初现
日前，广州市发布部分示范项目案例，包括：羊城同创汇、环东广场、以太广场、粤·潮楼、信创大厦等，它们绝大多数在近两年完成了第一次改造提升，少数已经历了两次改造。羊城同创汇由旧楼改造为文创科技综合体，环东广场转型为健康产业集聚地，粤潮楼重生为广府文化体验地标。
广州粤·潮楼是一栋建于1983年的老建筑，前身为广州广永丽都酒店，曾以“潮楼”之名成为北京路商圈最早的潮流地标，被誉为“潮人心中玩乐圣地”。然而，随时间推移建筑外部和内部空间无法适应新兴消费需求，整体业态逐渐衰落。
启动改造后，项目改造坚持“保留建筑主体结构”的原则，在延续北京路传统岭南骑楼文化基因的基础上，以“绣花式”微改造手法实现有机更新。项目 打破传统“盒子商业”封闭局限，首创垂直立体化“街梯式”户外空间，每层商户均可通过街梯与户外空间衔接，屋顶天台打造“城市营地”，定期举办夜间市集、乐队演出、快闪活动，延伸夜间消费时空。
场景营造延续城市记忆基因。以项目地址“北京路182号”为文化符号，命名设计开放式“182阳光街梯”，在保留岭南骑楼建筑肌理的基础上，大胆结合金属科幻设计元素，形成古今交融的视觉语言。街梯可根据活动主题灵活变身街梯美术馆、街梯客厅、街梯花园，成为新青年文化聚场。
针对老旧建筑更新中报建验收手续不完善等历史遗留问题，越秀区创新建立区级联席会议制度，以容缺受理方式简化审批流程，有效压缩项目周期，为同类历史街区存量更新提供了可复制的审批服务经验。
另一个经典项目环东广场，其前身为广东嘉福国际大酒店，曾在2018年前后全面停业。2020年，国企珠实集团收购该项目，政企围绕结构优化、产业升级、空间共享、模式创新四方面实施有机更新，2023年8月实现满租运营，成为老城区低效楼宇改造的典型案例。
环东广场项目将单一业态单一动线改造为多业态多动线复合，以丰富的户型平面满足不同规模企业的使用需求。改造中拆除地下室部分楼板释放竖向空间，选用升降横移机械停车库，车位数量实现倍增。项目将产业运营前置，成立全国首个CRO产业地标运营中心，依托中山眼科中心等医疗资源，引导集聚21家生命健康产业上下游资源，形成“科技+健康”产业综合体。
环东广场项目创新“政府引导、国企搭台、专业机构运营”模式，整合项目、资本、产业、市场资源。项目被纳入区重点项目“攻城拔寨”，主动推荐优质企业入驻。业主方面引入同创集团成立合资公司，通过“强强联手”的运作模式扩大品牌效应，推出“创投会客厅”为企业提供全周期服务。
六大举措全流程打通盘活堵点
随着我国城市发展进入从“增量扩张”向“存量提质”转变的新阶段。广州作为一线城市，和全国城市更新的领头羊，上述案例不胜枚举。这些实践充分证明，低效楼宇不是“包袱”，而是待唤醒的产业新空间。在改造过程中，这些蕴藏巨大潜力的“沉睡资产”，成为文旅产业、酒店民宿、创意园区等新业态的“黄金载体”。
广州始终把低效楼宇更新作为深化城市更新行动、推动发展方式转型的重要抓手之一。为系统性破解低效楼宇更新难题，市住建局联合多部门正在研究制定低效楼宇更新提升政策，将重点研究解决实操层面的堵点难点。
流程再造，提速增效。针对调研中反映的楼宇更新流程协同有待加强的情况，我们将组织建立跨部门“方案联合审查”机制，明确各区主管部门牵头，压缩审批时限，进一步增强项目推进的确定性和效率。
标准适配，尊重历史。对存量楼宇改造难以满足现行建筑设计标准和规范的问题，在保障安全前提下，对既有建筑改造的消防、规划等方面，探索按“原建造时标准”或“改造后不低于现状”控制，为历史遗留问题多、现状受限的项目提供灵活可行的路径。
功能兼容，激发活力。针对改造主体反馈的用途转换需要一次性补缴出让金，造成资金压力大的问题，探索支持用途转换和临时利用，设置过渡期，对于符合发展方向的业态免予缴纳土地年收益。鼓励发展体验式消费、文化创意、特色酒店、主题民宿等文旅新业态，打造特色楼宇品牌。
明确对象，多元参与。针对历史上分割销售导致权属分散难以统一改造的楼宇，支持产权收购、权益入股、租赁托管、合作经营等市场化方式归集物业权益，引导各类市场主体依法参与更新改造与运营服务。
创新机制，国企参与。调研中部分国企物业反馈租赁期限和租金评估价格管理受限的问题，鼓励国企参与并创新租赁期限与定价机制，形成“政策引导、市场为主、国企示范”的多元投入格局。
金融赋能，多方筹资。针对部分楼宇主体反映的改造资金筹措困难，鼓励市场化、多元化融资，吸引社会资本；积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等政策性资金，拓展资产证券化等市场化融资渠道；鼓励实施绿色低碳改造，并给予节能资金补助。
【延伸阅读】
广州拟出台政策推进低效楼宇更新提升
南方+记者 郎慧
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